资金困境使房地产企业在今年面临大洗牌的局面。 记者 陈以怀 摄

「编者按」

今天，2008深圳春季房地产交易会开始在会展中心举行。由于楼市寒流，此前多届几乎销声匿迹的深圳本地开发商又将集体出现。深圳开发商资金紧张、炒家集体被套、银行二套房房贷紧缩、炒家撤场拍卖房流产……寒流之下，深圳楼市呈现多种耐人寻味的态势，而这些态势又会促成楼价向何处走？

昨日，本报深入剖析了目前存在的深圳特价房现象以及将对深圳楼市的影响，今日本报推出《深圳楼市五一迷局》专题报道，对目前深圳楼市在寒流下呈现出的多种态势进行深入调查，并采访专家对这些态势可能引起的楼价新走向进行深入分析，希望对市民在“五一”假期淘房起到帮助。如果读者对深圳楼价有任何看法，欢迎拨打本报热线83325000或者发送电子邮件到shenshangnews@yahoo.com.cn.

开发商篇：资金紧张 开发商民间“求财”

在前几年深圳楼市火热之际，深圳房地产界也赚得盆满钵满；而从去年下半年开始，深圳楼市进入“寒冬”，房地产市场骤冷，成交量日益萎缩，使得众多房地产商的现金流出现紧张。一些大型的房地产企业不得不勒紧“裤腰带”，而为数众多的中小房地产开发商，为了能够熬下去，甚至转而寻求比银行利率要高20倍以上的民间借贷。而这种资金困境，也使得房地产企业在今年面临大洗牌的局面。

开发商资金紧张

前几年，深圳楼价飞速飙升，带动了房地产市场的迅速走热，众多楼盘开足马力动工建设，开发商也通过大量贷款开发新盘。尤其是在去年，深圳各家商业银行的房地产贷款数量均出现大幅增长，其中2006年房地产贷款余额达到3000亿元，开发贷款870.8亿元，购房贷款2128亿元，尤其是二手房贷款同比增长高达123%.而在2007年，深圳个贷头5个月的增量比2006年全年的增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%.这也引发业内的担忧，业内人士甚至表示，深圳的房地产贷款已逼近警戒线。

而从下半年起，随着国家政策的收紧，深圳楼市也出现了前所未有的紧张和萧条局面，成交量大幅萎缩，新推出的楼盘普遍面临销售乏力的局面。众多房地产商，大量的资金积压。一些现金流较为紧张的开发商，为了尽快回收资金，更是通过特价房等方式进行促销，尤其是价格严重虚高的关外房产，迅速出现了大幅缩水的局面。

深圳一品牌房地产开发公司负责融资的马小姐告诉记者，银行融资是房地产开发公司最直接和传统的方式，一个项目拥有总投资额35%的自有资金，余下的65%就可以申请贷款，其中地价是不可以用贷款付的。今年银行整个的放款规模其实是有所增加，但是资金很多都流向了其它行业和中小企业，房地产行业资金压缩了。在银根紧缩的大环境下，确实让非常多开发商在资金链上捉襟见肘。据她透露，某大型房地产集团去年在全国拍了相当多的地块，而这地都是等着用今年上市融资的钱来支付，在今年上市受阻，其它融资方式不太顺畅的情况下，那些地块都很有可能烂尾。就她自己所在的公司而言，资金链问题不大，因为他们一直都和银行保持了紧密合作，同时银行也会选择优质客户作为长期合作伙伴，在贷款规模上会优先考虑。加之近期风投资金的注入，也充分保障了资金流的稳定。然而已经有个别中小开发商承受不住，主动要求将自有地块转让。在房地产市场现有的状况下，行业的洗牌是在所难免的。一位不愿透露姓名的某战略咨询部门人士表示。

寻求民间借贷

“专业为深圳及深圳周边地区房地产开发商提供贷款，贷款期限3个月，月息5至6分全包。”这是深圳一家民间网站在土地交易网页上打出的“广告”。根据相关人员介绍，他们进行投资公司自有资金委托贷款，为房地产开发商提供短期拆借、应急周转、还旧借新贷款，贷款期限3-6个月，贷款利率为5%/月。按照公司要求，贷款主体在广东珠江三角州地区，有明确的还款来源，申请贷款额1000万元起，上不封顶。此外，有红本土地证或房产证作抵押放款快。根据流程，只要客户手续齐全，“贷款主体配合”，在深圳放贷款5个工作日内就可以到贷款主体账户。

记者搜索发现，目前网上已经出现了一些此类的广告，而目标则直接瞄准了在去年还是手握大笔钞票的开发商。而相比银行的房地产贷款，这些民间借贷的利率相当高，有的甚至超过银行20多倍，但目前各家银行普遍收紧了贷款政策，开发商已经很难顺利拿到贷款，急需资金的开发商，也只能无奈选择高利率的民间借贷。“只不过是早死还是晚死的问题。”一家地产公司销售经理告诉记者，如果没有钱，一些中小房地产公司的资金链会立刻断裂，企业也会破产，而转向民间借贷可以至少“苟延残喘”渡过艰难时期，但如果整体大环境不能很快转变，企业最终还是没有出路，还是会被压垮。

记者了解到，一些开发商甚至瞄向了民间投资客。深圳资深投资客邹先生透露，从去年年底开始，已经有一些中小型开发商陆续在向他借款。这些借款多是开发商通过朋友介绍或担保，借款期限，多在半年以内。据他介绍，楼市成交低迷令一些中小开发商资金周转非常紧张，不少开发商正忙于私下融资，希望能渡过难关。

记者了解到，从去年下半年开始，深圳楼市开始进入低迷期，一些中小型开发商资金链出现问题。据邹先生介绍，部分开发商资金紧张又要发工资、奖金给员工，为了避免不愉快事情发生，他们更不惜以8%的月息借贷民间贷款。邹先生表示，目前仍有开发商通过各种途径找到他贷款，有时甚至达到了1天有两家找上门的频率。不过对此他已经非常谨慎，一方面是前期借款的开发商已经出现了逾期还款的情况，另一方面深圳房地产市场低迷，开发商资金回流将成问题。

业内猜想

开发商中会否出现中天现象？

面对市场的窘境，一些实力较弱的开发商明显感觉到了巨大压力。不少人甚至担心，开发商中是否会出现类似于中天、创辉的事件。

据某楼盘一线销售人员透露，开发商虽然对后市情况都看不清楚，但是普遍存在一种侥幸心理，希望市场能够回暖，因为楼盘一下子缩水几千一平米，他们自然不甘心。而近期集体推出的特价房，大部分都是户型、朝向、楼层相对较差或者无赠送面积的单位，开发商在定价的时候本来就会进行差异化定价，如此一来，先消化掉相对难卖的单位，一定程度上缓解资金压力，同时还能造成项目热卖的局面，吸引来充足的人气，这样的营销手段一举多得。一些普通楼盘、公寓为了加速尾盘销售和现金回笼，项目后期产品采用折价“甩卖”。从本质上来说，整个市场的房价并没有大幅度下跌。

深职院研究所相关负责人表示，根据该机构对2008年获得销售许可证的40个楼盘进行的统计分析显示。大部分项目具有土地成本优势，开发商的利润空间还是非常大的，价格下拉是完全可以的，关键是开发商是否愿意忍痛割肉使得房价回归理性，达到真正让市民能够接受的价位，从而自身能够快速回笼资金，避免楼市进入冰期。一些市场给出的信号表明一些中小开发商已经或将面临资金链断裂的危机。从整个市场政策面上来看，货币从紧的宏观政策的执行以及后市的不明朗势必会让更多的开发商陷入窘境。近两年楼市的迅猛发展在很大程度上已经透支了未来的空间，导致后劲乏力，难以支撑。疯狂地折腾了几年的房价也需要时间回归正常休息一下了，一位资深地产人士表示。

业内分析

不会出现大批烂尾楼的现象

深圳房产专家徐浩珈告诉记者，目前的房地产企业差别较大，对于2006年前拿到土地的企业，相对而言比较轻松，因为当时的地价还没有完全飙升起来。而对于2007年以后拿到土地的企业，将会非常痛苦，企业的负债比例也相当高。徐浩珈认为，从2006年到2007年，深圳的房地产市场处于狂热的状态，房地产企业也大量借贷融资来购买土地，到现在陷入资金链非常紧张甚至将要断裂的局面。

徐浩珈认为，如果目前的宏观局面没有发生改变，特价房将会层出不穷，深圳房价将会逐级下调，这与国家的整体宏观经济环境也有密切关系，从投资角度讲，当一个市场出现向下的趋势后，投资客普遍不会再去炒楼。没有了虚高的购买力，市场价格将由供求关系决定，对于自住者房价维持较高就卖不出去。此外目前国家外贸政策的调整、广东产业升级的阵痛期，都使得外贸比例较高的深圳受到较大影响，相当大一部分购买力将会减少。

上世纪90年代，深圳房地产市场出现退潮，导致产生了大批烂尾楼。徐浩珈认为，目前不会出现同样的情况，因为与10年前相比深圳的整体环境已经有了很大变化，房地产市场的刚性需求还存在，目前市场的萧条是受到价格的压制，如果能够达到市民承受的范围内还是会购买的。徐浩珈表示，深圳有大量外来人口，全市90%的人要解决居住问题还是要通过商品房，目前的市场症结是在价格上。

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