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网友曾江辉

完善合作型住房体系促进节约集约用地

一月八日，国务院发出关于促进节约集约用地的通知(国发〔2008〕3号)，对调整我省的住房结构和完善住房体系，具有重要指导意义。目前，我省住房体系建设走在全国前列，住房市场化和住房保障体系同时并存，单位集资建房、合作建房，已经成为住房市场化的重要补充。现行的住房体系，对于保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房条件，满足群众多元化的住房需求，优化土地资源配置，促进节约集约用地，发挥了重要作用。但是，近年来，房地产一级市场已成为开发商垄断的卖方市场，开发商利用手中特权，囤地囤房，哄抬房价，造成"市场失灵"、用地资源浪费的现象，还比较严重。

继续深化住房制度改革，推行"集约利用，合作共享"的住房制度，完善合作型住房体系，在全国率先建立"商品住房体系"、"合作住房体系"和"保障住房体系"三足鼎立的住房制度新格局，将有利于我省促进节约集约用地，促进住房制度的科学发展。为此，本人提出以下建议：

一、调整"商品住房体系"、"合作住房体系"和"保障住房体系"的适用范围，建立住房体系分类管理制度。

理顺"商品住房体系"市场调节机制，优化市场对资源配置的基础性作用。加快建立政府"保障住房体系"，经济适用房和廉租房的供应、管理，完全由政府计划调节。完善"合作住房体系"，发展个人集资建房，重点解决个人集资建房的法律地位、融资难和内部管理等问题，实行市场和计划并存的机制，对商品住房体系的"市场失灵"现象进行制衡。三大住房体系协调发展，有利于我省建立节约集约用地的长效机制。

二、率先出台保护个人集资建房的一些新规定，完善我省"集约利用，合作共享"型合作住房体系。

首先，解决个人集资建房的合法性问题。个人集资建房的法律性质，即为了改善自身的居住条件，一定范围的个人以联合集资的方式合作兴建住房。它是一种自助性的民事行为。个人集资建房不具有商业目的，不从事商品房销售活动，不具有房地产经营主体资格。政府可以规定，个人集资者以"合作社"的方式，依法向民政部门登记为一个独立的社团法人。

其次，解决用地和建设主体问题。这是个人集资建房发展困难的"法律瓶颈"！解决这一问题的途径就是，政府允许个人集资建房者以"合作社"的名义，参与用地招标拍卖挂牌，取得建设用地使用权，与开发企业或者建筑企业签订《建筑工程合同书》，对建筑开发行为进行监督。

第三，解决税源流失问题。政府可以规定，个人集资者以"合作社"的名义取得建设用地使用权，房屋产权首次应当登记在"合作社"的名下，参照现行商品房的有关税种征税土地增值税、房产税等。登记到个人集资者名下时，按照房屋转让行为，征收土地增值税、契税等税种，保证政府税源不流失。

最后，出台一些相关配套政策，解决个人集资建房的内部管理、财务监督、融资借贷、法律责任等问题。

（曾江辉 广东宏泰律师事务所）

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